폰테크 비대면 [정준호의 부동산과 사회경제]새 정부 출범 초부터 들썩이는 집값…개입과 인내 사이 균형점 찾아야

폰테크 비대면 최근 서울 아파트 가격이 주간 기준으로 6년9개월 만에 최대 상승폭을 기록했다는 보도가 나왔다. 이 상승세가 수도권과 전국으로 확산될 수 있다는 우려가 커지고 있다. 한국은행은 올해 성장률 전망치를 1.5%에서 0.8%로 낮추면서, 인하폭의 절반 이상(0.4%포인트)이 건설투자 부진 탓이라고 지적했다. 실제 건설투자의 성장 기여도는 전년 동기 대비 2024년 2분기 -0.2%포인트에서 2025년 1분기 -1.6%포인트로 더욱 악화되었다. 아울러 7월에 시행될 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 대출 규제를 앞두고 대출 수요가 막바지에 달하고 있기도 하다.
새 정부는 경기 부양을 위해 ‘재정 확장·통화 완화’를 내세우고 있다. 그러나 과거 민주당 정부 시절 집값 상승 경험을 바탕으로 시장이 이를 과도하게 선반영하고 있다. 실제로 2018년 이후 통화량(M2)과 서울 아파트 가격의 동조화는 더욱 뚜렷해져, 저금리·완화적 통화정책이 부동산 시장에 여유 자금을 유입시켰음을 보여준다. 다만 이런 학습효과 프레임은 전 정부의 정책 효과를 깊이 있게 분석·대응하지 못하게 하고, 당시 성장률이 상대적으로 높았던 경제 환경을 현재의 0%대의 경제 환경과 혼동케 한다.
노무현 정부 초기에는 이전 정부의 완화적 부동산 정책을 그대로 유지한 채 카드 사태 해결에 집중했다. 문재인 정부는 전세 대출 완화 등 이전 정부 정책 효과를 시의적절하게 검토하지 않아, 시장에 부작용을 남겼다. 윤석열 정부는 생애 최초 주택 구매자의 주택담보인정비율(LTV)을 80%까지 높이고 후순위 대출을 허용해, 가령 4억원의 자기 자본에 갭투자와 후순위 대출을 더하면 20억원 규모의 주택도 사들일 수 있게 했다. 새 정부는 이와 같은 전 정부의 정책 유산을 얼마나 여러모로 검토·대응하고 있는지 궁금하다. 다만 이들 정책은 주거 약자를 위해 도입된 것이어서, 문재인 정부 시기 전세대출처럼 강도 높은 규제 적용이 정치적으로 부담스러울 수 있다. 한편 새 정부는 대선 공약으로 ‘세금으로 집값을 잡지 않겠다’고 밝혔는데, 이는 시장에 대한 전략적 인내를 유지하겠다는 신호로 해석될 여지가 있다.
추가 금리 인하 기대에 따른 화폐가치 하락 우려로 가치 보전을 위한 헤징(위험회피) 수요가 강남권 부동산 등 희소 자산으로 향하고 있다. 최근 한은 보고서에 따르면 이러한 헤징 경향은 ‘30대 이하·남성·기혼·4인 이상 가구·총자산이 적은 가구’에서 뚜렷하다. 한편 새 정부의 재정 지출 확대 예고가 국채 발행 증가를 이미 시장에 선반영했는지는 정확히 알 수 없지만, 국채 금리는 4월 말 저점 이후 미 국채와 마찬가지로 다시 상승하고 있다. 특히 5년물·10년물 국채 금리는 주택담보대출 금리 산정 기준이므로, 이 추세가 지속되면 가계부채 부담이 더욱 가중될 수 있다. 또한 미국의 한국에 대한 ‘환율 관찰 대상국’ 지정으로 향후 통상·관세 협상이 한국 경제에 미칠 영향을 예측하기가 한층 어려워지고, 급변하는 중동 등 지정학적 불안 요인은 세계 금융시장에 긴장감을 더하고 있다. 한은 총재는 심화하는 경기 침체로 추가 금리 인하 가능성을 언급했으나, 여전히 남아 있는 리스크가 순식간에 낙관적 기대를 무너뜨릴 수 있다.
공급 부족 전망은 현재 부진한 건설 경기와도 무관치 않다. 최근 건설 경기 침체는 고금리, 인건비·원자재 등 공사원가 상승, 저출생·고령화에 따른 수요 감소, 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실 사업 구조조정 지연 및 지방 부동산 시장 위축 등 여러 요인이 복합 작용한 결과다. 그런데 내수 회복을 겨냥한 향후 경기 부양책에 건설투자가 얼마만큼 포함될지가 초미의 관심사다. ‘성장’을 내세운 새 정부가 이를 과도하게 추진하면 오히려 시장 왜곡과 같은 부작용이 발생할 수 있으며, 새 정부가 과감히 추진하려는 AI 혁신 산업 투자가 자칫 쪼그라들 수도 있다.
새 정부는 ‘주가지수 5000 시대’를 선포하며 증시 전반의 제도 개혁을 약속했으나, 그 실행에는 시간이 필요하다. 미 주식 투자와 가상자산 수익이 강남 아파트로 흘러갔던 것을 보면 증시가 단기간에 부동산 대체 투자처로 자리 잡기는 쉽지 않다. 새 정부는 이런 상황에서 부동산 가격 상승을 정책 개입으로 억제할지, 시장에 대한 전략적 인내를 발휘할지, 그 중간에서 미묘한 균형점을 찾아야 할지 간단치 않은 선택에 직면해 있다.
산업통상자원부가 22일 미국의 이란 핵시설 공습이 한국에 미치는 영향을 긴급 점검한 결과 현재까지 에너지 수급에 직접적인 차질이 없으며, 국내 기업에 미치는 영향도 제한적이라고 밝혔다. 다만 중동 확전에 따라 영향이 있을 것으로 보고 모니터링을 지속하기로 했다.
산업부는 이날 비상대응반을 가동하고 서울 서초구 대한무역투자진흥공사(코트라)에서 최남호 2차관 주재로 에너지, 수출, 물류, 공급망, 진출기업 등 국내 산업과 관련된 영향을 점검했다.
산업부에 따르면 중동 정세는 석유·가스 수급, 수출, 공급망 등 한국 산업에 미치는 영향은 여전히 제한적인 것으로 파악됐다. 현재 호르무즈 해협을 통과하는 국내 석유·가스 도입 선박은 정상 운항 중이고, 석유·가스의 국내 도입에도 이상이 없다고 산업부는 전했다.
현재까지 한국 수출에 미치는 직접적인 영향도 제한적인 것으로 파악됐다. 대중동 수출 비중이 올해 1~5월 기준으로 한국 전체 수출의 3% 수준으로 적고, 이스라엘 등 중동 국가에 의존도가 높은 일부 소재·부품·장비는 대체 수입할 수 있거나 재고가 충분해 국내 공급망에 미치는 영향이 적다는 것이다.
김동준 텔아비브 무역관장은 “현지 진출한 우리 기업들은 모두 안전한 상황이며 반도체 장비 등 공급망도 차질이 없는 것으로 파악된다”면서 “향후 상황을 지속해서 지켜보면서 유사시에는 신속히 대응할 수 있도록 만반의 준비를 하겠다”고 말했다.
산업부는 다만 향후 이란·이스라엘 전쟁이 확전하거나 호르무즈 해협 통행이 곤란한 상황이 발생할 수 있다고 보고 대응 체계를 마련했다. 지난해 4월 중동사태 발발 뒤 설치한 종합상황실과 에너지·무역·공급망 등 분야별 비상대응반을 통해 비상 연락체계를 유지하며 한국석유공사, 한국가스공사, 코트라와 현지 무역관, 한국무역협회 등 에너지·수출 관계기관 합동으로 24시간 모니터링 체계를 가동하기로 했다.
또 일일 석유·가스 가격과 수급 상황을 실시간 모니터링하며 정유사, 석유·가스공사 등과 수급 위기 대응계획을 점검하는 등 비상 상황 시 신속하게 대응할 수 있도록 대비하고 있다고 밝혔다.
최남호 2차관은 “중동의 상황이 현재보다 더 악화할 가능성도 있는 만큼 여러 가능성을 열어두고 발생할 수 있는 위기 상황에 철저히 대비하고 유사시 즉각 대응할 수 있도록 긴장감을 가지고 업무에 만전을 다해달라”고 당부했다.

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