[올앳부동산] 재건축·재개발 규제 완화, 집값 띄울까 잡을까?

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작성자 이민종 작성일25-07-03 12:49 조회0회 댓글0건

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새 정부가 치솟는 서울 집값을 잡기 위한 고강도 대출 규제 정책 내놓은 가운데 그 다음 스텝인 ‘공급 확대’ 카드에 대한 관심이 뜨겁다. 도심 재건축·재개발 규제 완화가 향후 주택 공급 대책의 핵심이 될 가능성이 높지만 재건축·재개발 활성화 정책이 당장의 집값 상승의 불씨가 될 수 있다는 우려도 제기된다.
전문가들은 재개발·재건축 규제 완화를 비선호 지역부터 순차적으로 시행하고, 이주 시기도 공급계획을 뒷받침하는 등 세심하게 정책을 짜야 한다고 지적했다. 과거 문재인 정부에서 시도했던 공공 재건축·재개발, 도심복합사업 등을 복기해 실패를 반복하지 말아야 한다는 조언도 나왔다.
한국부동산원에 따르면 6월 넷째주 기준 올해 서울 아파트값의 누적 상승률은 3.1%로 나타났다. 부동산원은 매주 발표하는 주간아파트가격동향 자료를 통해 목동·여의도·반포·잠원 등 주요 재건축 추진 단지들 중심으로 서울 아파트 가격 상승과 거래량 증가가 두드러졌다고 여러 차례 분석했다. 재건축이 활발한 서초구와 양천구의 올해 누적 상승률은 각각 7.14%, 4.14%에 달했다.
재개발·재건축 활성화는 정권을 막론하고 주택 가격 안정화 대책으로 꾸준히 제시돼왔다. 이미 수요가 집중된 주요 도심 지역에 직접 공급을 촉진할 수 있다는 장점 때문이다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “지금처럼 신규 분양을 통한 주택 공급이 부족한 상황에서 재건축·재개발은 당장은 집값 상승의 재료 역할을 하며 불을 당길 수 있지만, 장기적 관점에서는 주택 수요에 맞는 공급을 촉진할 수 있는 가장 효과적인 방법 중 하나”라고 말했다.
이미 상당 부분 진행된 서울의 주택 노후화도 재건축·재개발이 활성화돼야 하는 이유로 거론된다. 부동산 R114에 따르면 서울 아파트 수는 임대 주택을 제외하고 현재 171만1444가구에 달한다. 이중 입주 30년을 초과한 노후 아파트는 28.54%에 해당하는 48만8457가구다. 특히 노원구(62.37%)와 도봉구(59.56%) 등에서는 노후 아파트 비중이 높아 주거여견 개선에 대한 필요성이 제기된다.
하지만 반론도 만만치 않다. 재건축·재개발이 특정 계층에만 이익이 돌아간다는 지적이다. 단기적으로 집값이 상승하는 충격으로 작용할 수 있다는 우려도 크다.
조정흔 경제정의실천시민연합(경실련) 토지주택위원장은 “정부가 용적률 상향 등 재건축·재개발 규제를 완화해, 조합원들에게 분담금을 적게 걷으면 결국 공사 비용 충당을 위해 분양가가 높아져 사회적 부담이 증가한다”면서 “개발사업자와 해당 주민에게만 특혜를 주는 꼴”이라고 말했다.
실제로 과거 연구들에 따르면 정비사업을 통한 주택 공급 혹은 공급 정책이 인근 아파트값을 단기적으로 상승시키고, 주택 가격의 변동률을 심화시킨 것으로 나타났다.
일례로 2023년 중앙대 도시계획부동산학과 박사수료 배영곤과 강창덕 교수는 ‘정비사업에 의한 주택공급이 인근 아파트 가격에 미치는 영향’ 논문에서 흑석3재정비촉진구역이 ‘흑석 자이’로 재개발하면서 인근 500ｍ 위치한 300세대 이상 아파트단지의 가격 동향을 추적한 결과, 정비사업이 진행될 떄마다 아파트 가격이 출렁였다.
조합설립인가 전후부터 가격 상승세가 시작됐다. 이 시기 500ｍ 인근 아파트 단지들은 1~1.5㎞ 떨어진 다른 단지와 비교할 때 1㎡당 가격이 약 53만원이 높았고, 관리처분계획인가 전후에는 46만원이 높았다. 정비구역에서 생긴 이주 수요가 주변 아파트 가격을 높인 것이다. 반면 준공단계에서는 오히려 재정비구역 인근 아파트 가격이 다른 단지보다 72만원 더 낮았던 것으로 나타났다. 정비사업 초기에는 가격이 오르다가 준공 이후에야 안정화되는 모습을 보인 셈인데, 문제는 준공까지는 통상 10~15년에 가까운 시간이 소요된다는 것이다.
이에 장기적 관점에서 공급 대책을 마련하더라도, 당장의 충격을 고려해 재건축·재개발의 단계적 규제 완화, 이주 대책 마련 등이 필요하다는 제언이 나온다.
논문 저자들은 “‘주택가격안정화’를 위한 주택공급 정책은 사업의 시기별로, 공간의 범위별로 효과가 다름을 고려하여 수립돼야 한다”면서 “이주시기를 순환적으로 유도하는 방안 등을 제시할 수 있다”고 제언했다.
변세일 국토연구원 선임연구위원도 “현재 1기 신도시 재건축 선도지구 선정 이후 이주 대책이 충분히 확보되지 않은 상태로, 지금 상태에서 사업이 추진되면 해당 지역 인근의 가격이 크게 상승할 것으로 우려된다”면서 “재건축·재개발로 인한 이주 계획에 동반되는 공급계획이 따라주지 않으면 집값 불쏘시개 역할만 할 수 있다”고 말했다.
재건축·재개발 규제 완화와 활성화로 사업성이 좋은 지역으로만 정비사업이 쏠릴 가능성이 크다는 우려도 나온다. 주택 양극화는 이미 현재 진행형이다. 서울시 정비사업 정보 안내 사이트인 정보몽땅을 보면, 현재 운영 중인 재건축 사업장 264개 중 40.16%에 해당하는 106개가 강남구, 서초구, 송파구 등 강남 3구에 위치했다. 한강 이남에 몰린 사업장은 전체의 67.05%인 177개에 달했다.
변 연구위원은 “높은 용적률, 낮은 사업성으로 재건축 과정에서 조합원이 분담금을 내더라도 강남처럼 시세차익을 크게 거둘 것으로 예상되는 지역으로만 사업이 쏠리는 구조”라면서 “이 경우 전체적인 도심 주택 공급으로 이어지지 않을 확률이 높다”고 지적했다. 그는 “문재인 정부 말기 시도했던 공공 재개발 사업, 도심 복합 개발 사업 등의 실패를 복기하며 멸실로 인한 주택 가격 상승을 방지하는 정비사업 활성화 계획이 필요하다”고 말했다.
재건축·재개발이 불러올 양극화의 함정을 벗어나기 위해 지역별로 순차적인 규제 완화가 필요하다는 주장도 제기된다.
양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “자칫 잘못하면 정비사업 규제 완화가 강남 특혜로 이어질 수 있다”면서 “서울 외곽이나 경기도 등 집값 상승세가 상대적으로 덜한 지역부터 순차적으로 규제 완화가 나와야 한다”고 말했다.
김종문 (주)카스큐어 테라퓨틱스 대표(사진)가 30일 국제로타리 3650지구(서울)의 총재로 공식 취임했다.
경기 성남시가 동네에서 가장 힙한 핫플(팟플레이스) 점포를 선발하는 시민 오디션을 개최한다.
성남시는 시민 참여형 점포 서바이벌 프로그램인 ‘힙스토어 오디션’을 개최하고 오는 25일까지 접수받는다고 2일 밝혔다.
성남시 힙스토어 오디션은 동네에 숨은 보석 같은 가게를 발굴해 시민과 함께 키워가는 상권 활성화 프로젝트다. 시민이 추천과 투표로 유망 점포를 선정해 상권의 개성을 살리고 경쟁력을 높이는 것을 목표로 한다.
힙스토어는 슬리퍼를 신고도 갈 수 있을 만큼 가까운, 개성이 넘치는 동네 가게를 의미한다.
성남시에서 1년 이상 영업 중인 점포형 소상공인은 누구나 참여할 수 있으며, 신청서는 재단 홈페이지에서 내려받아 작성 후 재단 사무실에 방문해 접수하면 된다.
올해 성남시는 지원 규모를 기존보다 확대해 선정 점포를 5곳에서 8곳으로 늘렸다. 점포당 지원금도 1000만원에서 2000만원으로 두 배 상향했다.
성남시는 온라인 시민투표와 전문가 평가를 거쳐 다음달 24일까지 최종 8개 점포를 선정할 예정이다.
선정된 점포에는 ‘힙스토어 인증 마크’가 수여된다. 점포당 총 2000만원 상당의 간판, 패키지, 메뉴판, 굿즈, 홍보 콘텐츠 제작 등도 맞춤 지원된다.
성남시는 지난해와 올해 참가 점포 중 5곳은 올 하반기 현대백화점 판교점 팝업 행사에 참여할 기회를 제공할 계획이다.
지난해 열린 첫 번째 오디션에서는 덕순이네(수정구 태평동), 성남소극장(수정구 태평동), 필아웃커피(분당구 야탑동), 헤이스콘(분당구 야탑동), 다올래김밥(분당구 백현동) 등 5개 점포가 선정된 바 있다.
자세한 사항은 성남시상권활성화재단 홈페이지 공고문과 힙스토어 오디션 공식 홈페이지( 확인할 수 있다.
금융당국의 가계부채 관리 방안이 전격 시행되면서 금융권은 서둘러 일부 대출의 비대면 접수를 중단하고 새 제도를 반영하기 위한 준비에 착수했다. 당국은 이번 대책으로 가계대출 증가세가 한풀 꺾일 것으로 보지만, 개인사업자대출 등에서 ‘풍선효과’가 나타날 수 있다는 우려도 나온다.
29일 금융당국에 따르면 정부가 발표한 가계부채 관리 방안에 포함된 핵심 대책은 전날부터 전격 시행됐다. 앞서 정부는 지난 27일 수도권·규제지역 내 주택담보대출(주담대) 최대 한도를 6억원으로 제한하고, 은행별로 연소득의 1~2배까지 내주던 신용대출 한도는 ‘연소득 이내’로 제한하는 긴급 대책을 발표했다. 전세보증비율 강화와 같이 행정적 조치가 필요한 것만 제외하고 바로 시행됐다.
은행들은 새 제도에 따른 준비로 주말 사이 분주했다. 시중은행들과 인터넷전문은행 등은 변경되는 제도를 전산 시스템에 반영하기 위해 신용대출, 주담대 등 대출 상품 일부의 비대면 접수를 전날부터 중단했다.
은행권이 서둘러 대출부터 막고 나선 것은 이번 대책이 과거처럼 별도의 유예기간을 두지 않고 곧장 시행돼 대응 시간이 부족했기 때문으로 풀이된다. 신용대출의 경우 비대면 비중이 높기 때문에 일부 은행들의 접수 중단으로 소비자들이 불편을 겪을 것으로 보인다.
시중은행 관계자는 “많은 조치가 한꺼번에 이뤄져 이를 적용한 전산을 개발하려면 시간이 걸릴 수밖에 없다”며 “언제 완료될지 불확실한 상황”이라고 말했다. 다른 은행 관계자는 “이번 발표에 다 포함되지 못한 세부 내용, 예외 사항들을 당국과 조정할 필요도 있다”며 “다만 전산작업은 다음달 초순까지는 완료하려 한다”고 밝혔다.
금융당국도 발표의 여파를 주시했다. 금융위원회 측은 “30일부터는 창구 혼선을 최소화할 수 있어야 한다”며 “금융감독원 및 금융권과 협조해 조치할 것”이라고 밝혔다.
새 규제가 안착하면 8월부터는 정책 효과가 시장에 본격적으로 반영될 것이란 관측이 나온다. 다음달 실행될 주담대 중에는 이미 한두 달 전 승인이 난 사례가 있어 규제 효과가 제한적일 수 있지만 바뀐 제도의 영향이 본격화되면 가계대출 증가폭도 줄어들 수 있다.
다만 일각에서는 문재인 정부 때처럼 ‘풍선효과’ 우려도 나온다. 가계대출에 대한 규제가 강화됐으니 개인사업자대출 등을 ‘우회로’로 선택하는 수요가 늘어날 수 있다는 것이다. 당국이 이번 대책에서 신용대출 한도를 차주의 연소득 이내로 제한했으나 고소득 전문직들은 여전히 거액의 신용대출이 가능하기 때문이다.
금융당국은 이번주 대출 규제 후 첫 점검회의를 시작으로 매주 시장 상황을 모니터링하며 추가 규제 필요성을 판단할 예정이다.
금융위 관계자는 “필요시 규제지역 주택담보인정비율(LTV) 추가 강화, 전세대출·정책대출 등으로의 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 대상 확대, 주담대 위험가중치 조정 등 준비된 추가 조치들을 시행해 나가겠다”고 밝혔다.

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